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政府积极入市房价怎会下跌

2019/10/13 来源:乌海信息港

导读

政府积极入市房价怎会下跌日前,杭州市明确,签订购房合同满5年的经济适用房可上市交易,经济适用房住户要按照评估价与当时经适房购买价差价的5

  政府积极入市房价怎会下跌

  日前,杭州市明确,签订购房合同满5年的经济适用房可上市交易,经济适用房住户要按照评估价与当时经适房购买价差价的55%向政府交纳土地收益等价款。在很多人看来,经济适用房上市交易后,促进存量增加,可以起到平抑房价作用;但实际上,在更多人看来,经济适用房入市且差价55%归政府,将极大地刺激地方政府大力发展房地产的欲望,经济适用房不过是又一个赚钱的工具。

  经济适用房是指已经列入国家计划,由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造,以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。由于经济适用房具有一定的保障性质,因此其土地出让金一般要比商品房低很多,所以其销售的价格也要低很多。在很多城市,可以买经济适用房的人并不是拿来住的,而是等待几年以后以略低于市场价格出售转手,国家让利的经济适用房,变成了很多人赚钱的工具。

  在中国,目前房地产的现状不是供应不足,而是房价太高,这个高房价其实与供求关系的关联度不大,除了几个一线城市。现在,我们谈论得更多的是"鬼城",是高达30%以上的空置率,是大量城市新建城区无人居住,但即使这样,房价依然很高。8月公布的54个城市的土地价格,较去年同期增长了48%,地价高居不下,房价怎么可能下跌?从这个角度看,房价有刚性的基础,但不是刚性需求,而是刚性成本。土地财政是各级地方政府的命根子,地价不可能下降,房价也不可能下降。

  那么,经济适用房上市怎么又会引发如此关注呢?请注意,经济适用房之所以便宜,前提是政府让了利的,少收税,少收了土地出让金,所以首次销售价格便宜,购买者也有严格的要求。但是,几年以后,政府坐不住了,它让的利,被有资格买经济适用房的人利用了。于是,放开经济适用房上市,政府收55%的土地收益。看到没有,这55%的差价依旧是和土地有关的,以前是只卖地,现在干脆土地房子一起卖。以后会发展为什么趋势呢?政府要么卖地,要么不好卖的情况下自己修限价房或者经济适用房,敞开供应,然后收取土地收益,其实都是一回事。

  在这个情况下,那些指望房价会跌的人看来是没希望了,要么土地高价出让给开发商修高价的商品房转嫁给消费者,要么土地低价出让修经济适用房,终还是要收取55%的差价,出让金终也要转嫁给消费者,土地财政的思路始终不变。只不过,经济适用房也好福利房也好,本身又有很多灰色交易和猫腻,政府以前还只是出让土地给开发商让市场自己调节,现在可以通过经济适用房直接插手市场,要么当地主,要么通过经济适用房直接当开发商,反正就是扭住土地财政不放。

  有意思的是,曾几何时,经济适用房、廉租房、限价房等保障房被认为是解决住房困难平抑供求失衡的法宝,且严格规定了额度不低于新建商品房的30%。但实际上,不仅这30%的比例远远没有达到,现在这看似微不足道的经济适用房还可以入市,由此可见三点:一是杯水车薪的供应肯定无法平抑房价;二是经济适用房作为保障房的性质正微妙地发生改变,如果经济适用房以低价销售给关系户,然后再光明正大地销售并形成一条利益链条,不仅无法平抑房价,更可能加大灰色交易的力度;三是政府如此积极从土地和成品房两个角度入市,房价下跌就是天方夜谭。

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